Le titre de propriété n’est qu’un papier : vous êtes le seul fautif si un terrain avec de faux documents vous est vendu – Kenya

• Une décision récente de la Cour suprême a transféré la responsabilité de prouver la légalité et la validité des titres fonciers aux acheteurs
• L’affaire concernait un terrain de 1,2 acre à Nyali Beach, Mombasa, initialement attribué à feu l’ancien président Daniel Moi en 1989 par un commissaire aux terres, et a ensuite été transféré à Dina Management Limited.
• Le gouvernement du comté de Mombasa a pris le contrôle de la terre avec force, affirmant qu’il s’agissait d’une terre publique, ce qui a conduit à une bataille juridique qui a abouti à la décision de la Cour suprême en faveur du comté.
• La décision signifie un changement par rapport à la position précédente, où les titres de propriété délivrés par le registraire des terres étaient considérés comme une preuve suffisante de propriété, le processus d’attribution doit désormais être conforme à la loi pour que le titre soit considéré comme valide.

Vos larmes et votre pitié après avoir été dupés dans l’achat d’un terrain avec une propriété douteuse ne seront d’aucune utilité et d’aucune aide suite à une récente décision de justice qui a transféré la charge de la preuve à l’acheteur.

Renversement de la charge de la preuve

L’affaire concernait un terrain attribué à l’ancien président Daniel Moi alors qu’il était encore chef de l’État en novembre 1989 par un commissaire aux terres.

Moi a ensuite transféré le terrain de 1,2 acre situé à Nyali Beach, Mombasa, à Dina Management Limited.

Cependant, des années plus tard, le gouvernement du comté de Mombasa a pris le contrôle de la terre avec force en insistant sur le fait qu’il s’agissait de terres publiques.

Dans une décision historique, la Cour suprême s’est rangée du côté du comté après que les preuves qu’elle a interrogées aient établi que la procédure suivie dans l’attribution des terres n’avait pas suivi la procédure régulière.

Auparavant, les tribunaux avaient insisté sur le fait que les titres de propriété délivrés par le registraire foncier étaient les documents requis pour prouver la propriété.

Selon Ben Opaa de la Commission foncière nationale, la décision s’écarte complètement de la position précédente puisqu’elle dicte désormais de sérieuses ramifications des domaines clés, à savoir l’inviolabilité du titre, la charge de la preuve et une prudence et une diligence raisonnable accrues lors de l’achat de terres. .

« Maintenant, vous devez interroger minutieusement. L’acheteur doit d’abord établir que le terrain existe, vérifier s’il a des affaires judiciaires en cours ou conclues. Il doit également prendre d’autres mesures pour vérifier le livre vert et assurer la liaison avec les bureaux fonciers locaux et même au niveau national. niveau.

Le simple fait d’avoir un titre ne suffit pas à prouver que la terre est à vous », a déclaré Opaa, qui a pris la parole lors d’un atelier sur le pétrole et le gaz organisé pour les journalistes à Nairobi.

Charge de la preuve

La décision stipule désormais que les acheteurs ont la responsabilité de prouver la légalité et la validité d’un titre.

Le simple fait de posséder un bail ou un titre enregistré est insuffisant. L’ensemble du processus d’attribution doit avoir respecté les procédures et les lois prescrites pour que le titre soit considéré comme inattaquable.

Prudence accrue/diligence raisonnable

Pour les investisseurs immobiliers, les prêteurs et les parties prenantes, il est prudent de faire preuve de plus de prudence et de diligence lorsqu’il s’agit de propriétés kenyanes.

Une enquête approfondie sur l’histoire du titre, depuis son attribution initiale jusqu’à aujourd’hui, est essentielle pour garantir son statut légal et valide.

« Le simple fait de confirmer l’existence d’une parcelle que vous avez l’intention d’acheter ne garantit pas la validité du titre foncier. Pour assurer une transaction sécurisée, il est crucial de franchir une étape supplémentaire et de vérifier la propriété. Ce processus consiste à vérifier le véritable propriétaire du terrain. .

Pour continuer, demandez à inspecter le titre de propriété original et à en faire une copie, ainsi qu’à obtenir l’identification du vendeur. Par la suite, effectuez une recherche approfondie sur la plateforme en ligne Ardhi Sasa ou visitez le ministère des Terres. Cette enquête diligente fournira des informations essentielles sur la propriété et la légitimité du terrain », conseille Sarah Wabwile, responsable juridique chez Safaricom Investment Cooperative.

Pas de caractère sacré du titre de propriété foncière

La décision de la Cour suprême a établi que les titres de propriété enregistrés peuvent être invalidés si le processus préalable à la délivrance n’est pas conforme à la loi.

Par conséquent, les acheteurs innocents ne peuvent pas invoquer l’irrévocabilité du titre si l’attribution initiale des terres était illégale ou non procédurale.

Acquisition d’un terrain par usufruit

Lors du même sommet, les Kenyans ont été exhortés à rechercher une éducation sur les questions foncières et à ne jamais cesser d’être mis en garde contre l’acquisition de propriétés.

Getrude Kibare, un avocat de la Haute Cour, a révélé qu’une personne peut posséder une terre en vertu de l’avoir occupée pacifiquement, sans force et sans l’autorisation du propriétaire pendant 12 ans ou plus.

La possession défavorable de terres, cependant, ne s’applique pas aux personnes qui restent sur un bien loué ou à une personne qui a été contractée et qui est payée pour s’occuper d’un domaine.

« En plus de prouver qu’elle est restée sur le terrain pendant 12 ans ou plus, la personne doit également démontrer qu’elle est restée sur la propriété sans force, sans secret et sans l’autorisation directe du propriétaire du terrain. Elle doit également montrer le intention d’avoir le terrain et cela peut être fait en faisant quelques développements sur la propriété.

Cela peut se produire sur un terrain qui semble avoir été abandonné, ou le propriétaire vit ailleurs, par exemple à l’étranger et vient à peine visiter ou n’a pas employé quelqu’un pour s’occuper du domaine », a déclaré Kibare, qui a cité la loi sur la limitation des actions Cap 22 et la loi n° 6 de 2012 sur l’enregistrement des terres.

Source : Journal Afrique